서울 전역+경기 12곳 토지거래허가구역 지정으로 강화된 대출규제 내용 총정리 | 금융대출규제 LTV 40% DSR 강화 실거주 의무 2025


🏘️ 서울시 전역과 경기 12곳 토지거래허가구역 지정으로 강화된 대출 규제의 상세 내용

2025년 10월 15일 정부가 서울 전역과 경기 12개 지역을 토지거래허가구역 및 규제지역으로 지정하며 주택담보대출 한도를 대폭 축소했습니다. LTV 40% 제한, 실거주 의무 2년, 주담대 차등 축소 등 강화된 대출 규제의 모든 것을 상세히 안내합니다.

📑 목차




📍 토지거래허가구역 지정 개요

2025년 10월 15일 정부는 과열되는 서울 및 수도권 주택시장을 안정시키기 위해 서울 전역 25개 자치구와 경기도 12개 지역을 토지거래허가구역, 조정대상지역, 투기과열지구로 동시 지정하는 강력한 부동산 규제 대책을 발표했습니다.

이번 조치는 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 적용되며 아파트뿐만 아니라 동일 단지 내 아파트가 1개 동 이상 포함된 연립·다세대주택까지 허가 대상에 포함됩니다. 이는 기존 서울시가 독자적으로 시행하던 토지거래허가제를 훨씬 뛰어넘는 전면적 규제입니다.

정부는 이번 조치가 비규제 지역으로의 풍선효과를 차단하고 투기 수요를 원천적으로 억제하기 위한 선제적 대응이라고 밝혔습니다.

🏢 지정 대상 지역 상세

이번 규제 대상 지역은 서울 전역과 경기도 주요 지역으로 구체적인 내용은 다음과 같습니다.

구분 대상 지역
서울 전역 25개 자치구 (강남구, 서초구, 송파구, 용산구, 노원구, 도봉구, 강북구, 관악구 등 모든 자치구)
경기 과천시, 광명시, 성남시 분당구·수정구·중원구, 수원시 영통구·장안구·팔달구, 안양시 동안구, 용인시 수지구, 의왕시, 하남시 (총 12개 지역)

특히 주목할 점은 서울의 경우 기존 일부 지역에만 적용되던 토지거래허가제가 전역으로 확대되면서 노원구, 도봉구, 강북구, 관악구 등 비강남권까지 모두 포함됐다는 것입니다.

💰 주택담보대출 규제 강화 내용

이번 대책의 핵심은 주택담보대출 규제의 전면적 강화입니다. 기존 6억원이던 대출 한도가 주택 가격대별로 차등 축소됐습니다.

주택 가격 기존 한도 변경 한도
15억원 이하 6억원 6억원 (유지)
15억원 초과 ~ 25억원 이하 6억원 4억원
25억원 초과 6억원 2억원

LTV(주택담보인정비율) 규제: 규제지역에서는 무주택자 기준 LTV가 기존 70%에서 40%로 대폭 축소됩니다. 이는 자기자본 비율을 60% 이상 확보해야 함을 의미합니다.

DTI(총부채상환비율) 규제: DTI도 40%로 축소되어 연소득 대비 총 대출 원리금 상환액이 40%를 초과할 수 없습니다.

단 생애최초 주택구입자의 경우 규제지역에서도 LTV 70%가 유지되어 내집마련 기회는 일부 보장됩니다.

📋 실거주 의무 및 전매제한

토지거래허가구역으로 지정된 지역에서 주택을 구입할 경우 다음과 같은 의무사항이 부과됩니다.

✅ 실거주 의무: 계약 후 잔금일 당일 전입신고를 완료해야 하며 입주 후 2년간 반드시 실거주해야 합니다. 전세나 월세 임대는 원칙적으로 불가능합니다.

✅ 전입 의무: 규제지역 지정 후에는 6개월 내 전입 의무가 부과됩니다.

✅ 전매제한: 수도권 지역은 계약일로부터 3년간 전매가 제한됩니다. 단순 투자나 단기 차익 목적의 거래가 원천 차단됩니다.

✅ 갭투자 금지: 전세를 끼고 매수하는 이른바 갭투자는 실거주 목적이 아니므로 허가가 나지 않습니다.

허가증상의 결재일로부터 4개월 이내에 잔금을 완납해야 하며 이를 위반할 경우 계약이 무효 처리될 수 있습니다.


💳 추가 금융규제 상세

주택담보대출 외에도 다양한 금융규제가 동시 적용됩니다.

🔸 전세대출 규제: 전세대출이나 신용대출을 받은 차주는 규제지역에서 주택을 구입할 수 없습니다. 기존 대출을 상환해야만 주택 구입이 가능합니다.

🔸 소유권이전 조건부 전세대출 금지: 규제지역에서는 소유권이전을 조건으로 하는 전세대출이 전면 금지됩니다.

🔸 DSR(총부채원리금상환비율) 강화: 신용대출이 1억원을 초과할 경우 적용 금리에 1.5%포인트가 추가되어 더욱 보수적으로 심사됩니다.

이러한 규제는 대출을 통한 주택 구입 자금 마련을 현저히 어렵게 만들어 투기 수요를 원천적으로 차단하는 효과를 가져올 것으로 예상됩니다.

⚖️ 취득세·양도세 중과 내용

규제지역으로 지정되면서 다주택자에 대한 세금 중과세도 그대로 적용됩니다.

취득세 중과: 조정대상지역에서 2주택 이상 보유자가 추가 주택을 취득할 경우 취득세가 최대 12%까지 중과됩니다. 3주택 이상은 더욱 높은 세율이 적용됩니다.

양도소득세 중과: 다주택자가 규제지역 내 주택을 양도할 경우 양도소득세 중과세율이 적용되어 실제 수익이 크게 감소할 수 있습니다.

이는 다주택 보유를 억제하고 주택을 실수요자에게 공급하도록 유도하기 위한 조치입니다.

⏰ 시행 시기 및 적용 기간

이번 규제의 시행 일정은 다음과 같습니다.

📅 토지거래허가제: 2025년 10월 20일부터 2026년 12월 31일까지 약 1년 2개월간 적용됩니다. 최대 5년까지 연장 가능합니다.

📅 대출규제: 규제지역 지정과 동시에 즉시 적용되며 LTV, DTI 축소와 주담대 한도 차등화가 곧바로 시행됩니다.

📅 취득세·양도세 중과: 규제지역 지정일부터 적용되며 해제 시까지 유지됩니다.

정부는 시장 상황을 지속 모니터링하며 필요시 규제 기간을 연장하거나 추가 조치를 취할 수 있다고 밝혔습니다.

💬 후기 및 평가

이번 규제에 대한 부동산 시장과 전문가들의 평가는 엇갈리고 있습니다.

✅ 긍정적 평가

"실수요자 보호 측면에서 투기 수요를 확실히 차단할 수 있는 강력한 조치입니다. 특히 전세끼고 매수하는 갭투자가 원천 차단되어 시장 과열을 막을 수 있을 것으로 보입니다." - KB부동산 리서치센터 관계자

⚠️ 우려의 목소리

"실수요자도 대출이 어려워져 내집마련이 더욱 힘들어질 수 있습니다. 특히 25억 초과 주택의 경우 2억원 한도는 너무 과도한 제한입니다." - 한국부동산원 전문가

※ 출처: 주요 언론사 보도자료 및 부동산 전문가 인터뷰 종합

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📰 서울 전역·경기 12곳, 토지거래허가구역·규제지역 지정한다

정부가 주택시장 안정화를 위해 서울 전역과 경기 주요 지역을 규제지역으로 묶고 대출 한도를 전면 축소했습니다.

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한국세정신문 | 2025.10.15

📰 서울+경기 12곳 '토지거래허가구역' 지정...3중규제로 묶는다

서울 전역과 경기 12개 지역이 투기과열지구, 조정대상지역, 토지거래허가구역으로 3중 규제를 받게 됩니다.

기사 전문 읽기 →

파이낸셜뉴스 | 2025.10.15

❓ 자주 묻는 질문 FAQ

Q1. 토지거래허가구역에서 경매로 낙찰받은 경우도 규제를 받나요?

A. 경매로 낙찰받은 경우에도 실거주 의무 등 토지거래허가제 규제가 동일하게 적용됩니다. 단 허가 절차는 법원에서 직권으로 처리합니다.

Q2. 생애최초 주택구입자도 LTV 40% 제한을 받나요?

A. 아니요. 생애최초 주택구입자는 규제지역에서도 LTV 70%가 유지되어 상대적으로 유리한 조건으로 대출을 받을 수 있습니다.

Q3. 1주택자가 주택을 팔고 새 집을 사는 경우에도 허가가 필요한가요?

A. 갈아타기의 경우 종전 주택을 일정 기간 내(4개월~1년, 구청별 상이)에 매도하는 조건으로 허가가 가능합니다. 지역별로 기준이 다르므로 해당 구청에 문의가 필요합니다.

Q4. 규제지역에서 재개발·재건축 조합원 지위도 거래가 제한되나요?

A. 네. 규제지역으로 지정되면 재개발·재건축 조합원의 지위양도가 제한되어 정비사업 단지 내 매매가 크게 줄어들 것으로 예상됩니다.

Q5. 전세대출을 받고 있는데 규제지역에서 주택을 살 수 있나요?

A. 불가능합니다. 전세대출이나 신용대출을 받은 상태에서는 규제지역 주택을 구입할 수 없으며 기존 대출을 상환해야만 주택 구입이 가능합니다.

📜 근거 법령

📌 부동산 거래신고 등에 관한 법률

• 제10조(토지거래계약에 관한 허가)
• 제11조(토지거래계약 허가구역의 지정 등)
• 제12조(토지거래계약의 허가기준)
• 제28조(벌칙) - 허가 없이 토지거래계약을 체결한 경우 2년 이하 징역 또는 2천만원 이하 벌금

📌 주택법

• 제63조의2(투기과열지구의 지정 등)
• 제63조의3(조정대상지역의 지정 등)
• 제64조(주택의 공급질서 교란행위 금지 등)

📌 은행업 감독규정

• 제36조의2(주택담보대출에 대한 총부채상환비율 적용 특례)
• 제37조(주택담보인정비율 등의 적용)
• 제38조(총부채상환비율의 산정)

📌 지방세법

• 제11조(취득세 과세표준 및 세율) - 조정대상지역 다주택자 취득세 중과
• 제13조의2(취득세 중과세율의 적용 특례)

📌 소득세법

• 제104조(양도소득세 세율) - 규제지역 다주택자 양도소득세 중과
• 제104조의2(1세대 1주택의 범위)

⚠️ 본 포스팅은 2025년 10월 15일 기준 정보입니다

세부 사항은 해당 지역 자치구 및 금융기관에 문의하시기 바랍니다